Muitas famílias brasileiras convivem por anos com imóveis que ainda estão registrados no nome de parentes já falecidos. O problema costuma aparecer tarde, quando alguém tenta vender o bem, buscar um financiamento ou simplesmente organizar a herança. Nessa hora, a burocracia que foi adiada acaba virando uma dor de cabeça.
O caminho para resolver a situação envolve abrir o inventário, definir a partilha entre os herdeiros e registrar a transferência em cartório. Parece simples, mas especialistas reforçam que cada etapa tem seus próprios requisitos e cada uma pode ser burocrática por si só.
Por que o imóvel não muda de dono sozinho?
A morte do proprietário não transfere automaticamente o bem para os herdeiros no registro do cartório. Mesmo que toda a família esteja de acordo sobre quem vai ficar com o imóvel, a propriedade formal só muda depois de um processo oficial de inventário.
É esse procedimento que identifica os bens, as dívidas, os herdeiros e a forma de divisão. Dependendo do caso, o inventário pode ser feito em cartório (extrajudicial) ou na Justiça. Se houver conflito entre os herdeiros, testamento, menores ou pessoas incapazes envolvidas, o caminho judicial costuma ser necessário.
Alguns documentos podem agilizar o processo
De acordo com especialistas, chegar no cartório com a documentação organizada pode acelerar as coisas. Os itens mais importantes são a certidão de óbito do proprietário, os documentos pessoais dos herdeiros e do falecido, a certidão de casamento ou união estável (quando houver).
Além dos documentos pessoais, também devem ser levados documentos relacionados à propriedade, como a matrícula atualizada do imóvel, os comprovantes de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e contas relacionadas ao bem. Informações sobre financiamentos ou dívidas existentes também precisam estar na mesa.
Imóveis com pendências antigas, área divergente ou sem matrícula registrada podem exigir uma etapa extra de regularização antes mesmo de chegar à partilha.
O que acontece se vender sem regularizar?
Muitas famílias tentam encurtar o caminho e negociam o imóvel antes de concluir o inventário. O problema é que, sem a partilha formalizada, ninguém tem autoridade clara para assinar a escritura, receber o valor da venda ou transferir a propriedade.
Nesses casos, o que costuma aparecer é o chamado “contrato de gaveta”, um acordo informal entre as partes que não tem validade perante terceiros e não substitui a escritura. Os riscos desse tipo de acordo são vários, como o comprador não pode usar o imóvel como garantia para financiamento e o fato de que o vendedor continua sendo o devedor oficial do imóvel perante o banco.
Como fechar o processo corretamente?
Depois que a partilha está definida, o documento resultante vai ao cartório de registro de imóveis para que o bem passe oficialmente para o nome dos novos proprietários. Só a partir daí a situação está regularizada de verdade.
Vale também manter o IPTU e as taxas do imóvel em dia durante todo o processo. Débitos acumulados diminuem o valor do bem e podem travar uma venda futura. Regularizar cedo evita brigas entre herdeiros, prejuízo financeiro e contratos que parecem resolver, mas só empurram o problema para frente.
