Você sabia que o Código Civil Brasileiro (CCB) estabelece normas para a construção de janelas, varandas e terraços em imóveis residenciais? Essas regras visam proteger a privacidade entre vizinhos. Em zonas urbanas, a legislação proíbe a abertura de janelas com visão direta para o terreno adjacente a uma distância inferior a 1,5 metro da divisória.
Essa regra está contida no Artigo 1.301 do CCB e também se aplica a eirados e sacadas.
A regra também prevê variações. Para janelas laterais, cuja visão não incide frontalmente sobre a divisa ou é perpendicular a ela, o recuo mínimo permitido é de 75 centímetros. Já em zonas rurais, nenhuma edificação pode ser erguida a menos de 3 metros do terreno vizinho, independentemente da existência de aberturas.
O que acontece se não respeitar?
Caso a construção não respeite as normas vigentes, um vizinho pode contestar a obra na Justiça. A lei também determina um prazo decadencial estrito para a contestação de obras irregulares.
No caso, o proprietário prejudicado tem um ano e um dia, contados a partir da conclusão da obra, para exigir judicialmente o fechamento do vão ou até mesmo a demolição da estrutura. Ultrapassado esse período sem ação formal, consolida-se a chamada “servidão de visão”, tornando a janela regular do ponto de vista jurídico e impedindo futuras exigências de remoção.
Vale ressaltar também que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) e tribunais estaduais têm aplicado a norma de forma objetiva. Segundo a jurisprudência consolidada, a violação da distância mínima gera presunção legal de devassamento da privacidade, dispensando a prova de prejuízo.
Em casos de descumprimento, a consequência jurídica padrão é a demolição ou readequação da obra, além de possível indenização por danos morais.
Exceções
Vale reforçar, no entanto, que o Artigo 1.301 prevê exceções específicas para aberturas destinadas exclusivamente à entrada de luz e ventilação.
De acordo com a legislação, esses vãos são permitidos sem observância dos recuos mínimos, desde que cumpram dois requisitos: dimensões máximas de 10 cm de largura por 20 cm de comprimento e instalação a mais de 2 metros de altura em relação ao piso do ambiente.
Especialistas também alertam que, embora o CCB dite as regras nacionais, é fundamental consultar também os códigos de obras municipais, que podem exigir recuos ainda maiores, embora não possam autorizar distâncias inferiores às previstas na lei federal.
