"CPF do imóvel" vai aumentar o valor do aluguel?

O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), regulamentado em agosto, é o número de registro de um imóvel no Cadastro Nacional de Imóveis (CNI), da Receita Federal do Brasil.

Chamado de "CPF do imóvel", o cadastro fornece um identificador único para cada imóvel, semelhante ao CPF de uma pessoa física, e é usado para fins fiscais, como a declaração de bens no Imposto de Renda, controle de transações imobiliárias e monitoramento de propriedades.

O número está vinculado à matrícula do imóvel no cartório de registro de imóveis e inclui informações como localização, proprietário e características do bem.

Após especulações de que o "CPF dos imóveis" levaria a um aumento dos aluguéis, o ministro da Fazenda, Fernando Haddad (foto), publicou um vídeo atabalhoado nas redes sociais negando elevação de impostos.

“Isso é mentira. O cadastro federal é justamente para diminuir o imposto, não para aumentar. É exatamente o contrário do que estão propagando”, afirmou Haddad.

Crusoé conversou com Marco Freitas, diretor adjunto de locação da Abadi, a Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis, para entender o que deve mudar.

Como o CPF do imóvel e do aluguel pode afetar os preços do mercado?

O CPF do imóvel trará maior integração e transparência das informações cadastrais, mas é importante acompanhar, pois o mercado ainda precisará absorver como os valores de referência serão apresentados e utilizados em negociações, revisões e em ações judiciais.

O aluguel continuará sendo definido principalmente pela lei de oferta e procura, porém, com mais dados disponíveis, haverá maior segurança na precificação.

Imóveis que estavam cadastrados de forma incorreta poderão ser regularizados. Sendo assim, eles poderão ter aumento ou diminuição de tributos como IPTU, o que pode forçar ajustes de preço para cima ou para baixo dos aluguéis.

Em que casos o aluguel pode subir?

Quando há valorização comprovada. Nesse caso, o CIB poderá reforçar dados que mostram valorização da região ou do imóvel, dando suporte técnico para pedido de reajuste.

Encargos maiores, eventual aumento de IPTU ou tributos decorrentes de atualização cadastral poderão ser repassado ao locatário, conforme previsto em contrato.

Se o mercado estiver aquecido, com demanda alta, a nova base cadastral pode ser usada para justificar preços próximos ao teto da região.

Em que casos poderá cair?

Poderá ocorrer também correção de sobreavaliação. Imóveis cadastrados com área ou valor acima da realidade podem ter seu valor de referência reduzido, o que serve de argumento para renegociação do aluguel.

Encargos menores, eventual redução de IPTU ou tributos decorrentes de atualização cadastral também poderão ser repassados ao locatário.

Em um cenário de mercado desaquecido, mesmo com cadastro atualizado, a precificação continuará sensível ao cenário econômico e ao poder de negociação dos locatários.

Essa intervenção estatal pode gerar outras consequências?

Sim, e é necessário acompanhar com atenção, pois tudo indica que teremos maior formalização do setor. Uma maior integração de dados tende a reduzir contratos informais e estimular emissão de recibos e declarações.

Possíveis impactos tributários, caso os valores de referência sejam utilizados como base de cálculo de impostos, poderão gerar aumento de carga para alguns imóveis.

Com maior demanda por regularização, ps proprietários poderão precisar atualizar matrícula dos imóveis para obtenção do CIB, gerando custos pontuais.

Há ainda o risco de ações na Justiça. É possível que haja questionamentos administrativos e judiciais quando o valor de referência divergir do entendimento das partes.

Haverá um aumento de arrecadação do governo?

A tendência é de um incremento gradual, mas é cedo para medir sua extensão.

Na Abadi, nós avaliamos uma provável ampliação da base tributária de imóveis não cadastrados ou cadastrados de forma incorreta. Eles serão incorporados à base de cobrança.

O cruzamento de dados pode elevar o valor venal de parte dos imóveis, mas em outros casos poderá até reduzi-lo.

As pessoas terão de atualizar o valor dos imóveis no imposto de renda?

Ainda é cedo para mensurar a real amplitude dos impactos do CIB sobre a sociedade e sobre as declarações de imposto de renda.

Sob o ponto de vista tributário, o CIB tem como objetivo integrar e padronizar informações cadastrais de imóveis, criando valores de referência que poderão ser utilizados como parâmetro pela Receita Federal.

Por se tratar de uma novidade normativa e tecnológica, será importante acompanhar a forma como esses valores serão disponibilizados e utilizados pela Receita Federal, bem como os prazos e critérios de integração com o sistema de declaração de imposto de renda.

O Ministério da Fazenda divulgou uma nota sobre "fake news e tributação no setor imobiliário" no dia 10. O conteúdo foi atualizado nesta sexta, 26. O comunicado foi enviado a Crusoé após a publicação desta entrevista. Segue o texto oficial na íntegra:

"É falsa a informação de que haveria uma 'nova regra da Receita' que 'eleva IPTU e imposto de heranças'. O IPTU é um tributo municipal, que somente pode ser majorado nos termos da lei de cada município. Já o imposto sobre heranças é estadual, e somente pode ser majorado nos termos da lei de cada estado. Não há possibilidade constitucional de a Receita Federal interferir de qualquer forma no tema. 

O Cadastro Imobiliário Brasileiro - CIB, previsto na Reforma Tributária, é um inventário dos imóveis, alimentado com dados dos municípios e cartórios, entre outros, sem qualquer relação com IPTU ou imposto sobre herança. Sua finalidade é dotar o Brasil de um cadastro imobiliário único, gerando segurança jurídica para proprietários, adquirentes e vendedores, relacionado às operações com imóveis no âmbito do Imposto sobre Valor Agregado - IVA dual, aplicável apenas a partir de 2027. Não há, portanto, qualquer relação entre o CIB e a tributação municipal ou estadual. 

Em relação ao setor imobiliário, é importante destacar que a Reforma Tributária não cria uma tributação adicional, mas substitui os tributos federais, estaduais e municipais atuais pelo IVA dual, também a partir de 2027. Durante a tramitação da emenda constitucional e da lei complementar no Congresso Nacional, foi estabelecida uma redução de alíquota de 70% nas locações e 50% nas demais operações, além de fortes redutores na base de cálculo, como o redutor de ajuste e o redutor social. Essas medidas foram além do necessário para manutenção da atual carga tributária do setor. 

Exemplo disso é que locações de um, dois ou até três imóveis, em valor inferior a R$ 240 mil anuais, não terão, em regra, tributação para pessoas físicas. Somente operações de pessoas físicas com mais de três imóveis e valores superiores, assim como operações realizadas por pessoas jurídicas, estarão sujeitas ao IVA dual. Além disso, aluguéis residenciais de até R$ 600 mensais não terão qualquer tributação, em razão do redutor social. 

Os sistemas para operacionalização da Reforma Tributária serão amigáveis, transparentes, simples e acessíveis. Eles estarão disponíveis durante todo o ano de 2026 para testes, garantindo adaptação sem motivos para preocupação ou gastos desnecessários."